京沪深等城市率先进入存量房时代
近日，链家研究院发布了《存量时代流通为王——2017年中国房地产市场展望》的报告(以下简称报告)。报告显示，2016年，我国房地产向存量房时代迈出一大步。去年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%，比2012年提高了20个百分点。
报告显示，一线城市二手房交易额是新房的2.1倍，北京、上海和深圳二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%和60%。二线城市中，南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%。这些城市房地产市场正逐步进入二手房时代。
何为存量房呢？报告中提到，存量房市场不仅包括二手房和租赁交易，还包括待售新房流通、城市更新、家装设计、物业管理、个人仓储以及围绕这些交易带来的信息、数据、金融、法律等服务。这是一个主体广泛多元的住房供给服务生态体系，是一个不同于新房时代开发主导的市场。
存量房市场所创造的价值也在日益增长。报告中提到，初步测算，2016年我国存量房市场的收入规模达到3.8万亿元，在GDP的占比预计达到5.2%左右。存量房的主体由过去的建筑业向服务业转移，对经济增长的贡献由过去的投资拉动转向消费驱动。
报告还指出，作为存量房流通的关键支柱，未来经纪行业的渗透率更高，服务范围更广。租赁市场的崛起未来将带来3亿人、5万亿元的发展空间，品牌公寓运营商将能够在解决新市民租房问题上发挥极大的作用，甚至颠覆租赁市场的生态模式。
开发商开始步入存量房市场
报告提出，在存量房时代，开发商的作用日益下降，主动或被动转型是开发商的唯一出路，建造并持有公寓、城市更新、主题地产将成为下一阶段的转型方向。
近年来也有一部分开发商向存量房这一领域迈进。链家研究院院长杨现领提到，一些开发商开始持有一部分物业，主要的参与形式是做公寓，把物业、业主资产盘活和打通，比如万科的泊寓、远洋地产的邦舍、龙湖地产的冠寓等等。但还没有涉及房产中介业务。
除直接参与存量房业务外，也有开发商以股权形式间接参与，比如近期融创以26亿元购入北京链家6.25%的股权。融创中国方面表示，公司看好中国房地产存量房交易市场的发展空间，而链家已经在该市场建立了绝对的优势，此次增资事项是一次较好的投资机会。
对于开发商和中介以股权方式的结合，杨现领表示，双方看好存量市场，因为这是一个增长最快的赛道。另外，这个领域的选手较少，目前只有链家、我爱我家、中原等寥寥可数的几家，各方实力如何清晰可见。
“中介和开发商的结合是时代的趋势，今天的合作方式是一二手联动来卖房子，这应该只是个开始”，杨现领进一步表示，未来双方在城市更新、资产管理等方面合作的方式还有很多，开发商的开发能力可能是中介公司所不具备的，但是中介公司具备的运营、“做苦力活”的能力可能也是开发商所欠缺的，两者加起来才是更好的一种选择。
